Корректировка на масштаб земельного участка

Корректировка границ земельного участка


При оформлении документов на земельный участок для проведения различных операций с землей одной из наиболее распространенных проблем становится несоответствие границ участка реальных и документальных. При возникновении подобной проблемы потребуется корректировка границ земельного участка. В некоторых случаях она может быть достаточно простой, к сожалению, подобное происходит нечасто.

Корректировка на масштаб земельного участка


Метод капитализации доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем.

1. Оценивается потенциальный валовый доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов.

Корректировка на масштаб


Безусловно согласна, и сделала бы с радостью, но где же взять достаточное число пар объектов внутри каждого сегмента рынка земельных участков, сопоставимых по местоположению и дате, и различающихся по масштабу.

Поправка на масштаб может быть определена при помощи математической модели, предложенной А.Д. Власовым в статье «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях ».

Корректировка на площадь квартиры


Если оцениваемая и квартира-аналог находятся в равных условиях по объемно-планировочным и конструктивным показателям (то есть практически идентичны), кроме площади и объема, то корректировка на площадь квартиры может быть рассчитана по формуле:

Первоначальная стоимость оцениваемой квартиры и квартиры-аналога может быть определена с использованием УПВС и других норм ценообразования в строительстве.

Для определения коэффициента корректировки на площадь (строительный объем) первоначальная стоимость 1 кв.

Определение рыночной стоимости земельного участка.


На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Метод сравнения продаж.

Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб.


Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Одним из этапов этого подхода является сбор и проверка информации по объектам — аналогам и сравнение каждого объекта — аналога с оцениваемым объектом.

Рынок сегментируется по сходным объектам и субъектам, подбираются объекты — аналоги, выделяются их различия с образцом в части основных ценообразующих характеристик сравнения и вносятся поправки /1/.

Настоящая работа посвящена одной из наиболее трудоемких и сложных в применении поправок — поправке на масштаб сравниваемых объектов.

Оценка стоимости бизнеса ОАО Бетон


Понятие и цели оценки бизнеса. Обоснование выбранных подходов и методов оценки. Анализ финансово-экономического состояния ООО «Экспертиза». Определение рыночной стоимости земельного участка, зданий, сооружений, оборудования, активов, денежных средств.

Проведение анализа бухгалтерских балансов, отчетов о прибылях и убытках, финансовых коэффициентов ОАО «Бетон». Особенности использования доходного, затратного и сравнительного подходов с целью определения рыночной стоимости зданий и оборудования Общества.

Определение рыночной стоимости объекта с целью его дальнейшей продажи.

Поправка на масштаб


Уважаемый Василий Григорьевич мне очень понравилась Ваша поправка на масштаб. (нашел ее на Украинском сайте). Хотел ее применить для расчета разницы в площади земельных участков, но получается, что в случае, когда площадь аналога больше площади объекта оценки поправка получается понижающая, хотя по логики вещей если площадь аналога меньше, чем у объекта, то поправка понижающая, а если у аналога площадь больше, то поправка повышающая.

Расчёт стоимости земельного участка и зданий


Имущественный комплекс ОАО «Хладокомбинат», оцениваемый в настоящей главе (далее Комплекс), представляет собой комплекс из 9 оформленных в собственность земельных участков общей площадью 59 142 кв. м. расположенных по адресу: г. Москва, ул. г. Москва, ул. г. Москва, ул. Аносова, д. 13, д. 13/9, д. 13/8, д. 13/6, д. 13/5, д. 13/4, д. 13/7, д. 13/2, д. 13/10 и расположенные на нём административно-производственно-складские здания.

Холодильник состоит из помещений следующих блоков: Блок № 1 (подвал -3370,1 кв.

Расчет корректировки на масштаб земельного участка


Размер земельного участка, несомненно влияет на удельный показатель стоимости земельного участка. Один из способов выявления данной корректировки является способ выведения зависимости из данных о кадастровой стоимости земельных участков равнозначных по месторасположению, разрешенному использованию. Отличаться данные участки должны лишь площадью.

Проведя анализ земельных участков в городах Тульской области, зависимости площади земельного участка выявлено не было, вследствие того, что удельные показатели кадастровой стоимости разных земельных участков по площади вовсе не отличаются.

Поскольку рынок земельных участков предназначенных для ведения коммерческой деятельности в нашем случае очень ограничен и не предоставляется возможности из существующих аналогов выявить влияние фактора масштаба на показатель стоимости, вследствие наличия в данных аналогах других ценообразующих факторов таких как город расположения и тип права.

Расчет данной корректировки проведем на основание данных анализа данных справочника ООО «РуБизнесПрайс Информ» — Справочник корректировок для оценки стоимости земельных участков (часть 2 ).

Расчет рыночной стоимости прав на земельный участок


В настоящей работе приводится фрагмент реального отчета об оценке рыночной стоимости прав собственности на объект недвижимости (раздел отчета «Оценка затратным подходом»), в котором наглядно демонстрируется применение поправки на масштаб, которая в профессиональном сообществе получила название как «поправка Мисовца». Использованные в расчетах показатели и данные сопровождаются источниками получения информации.

Среднее значение темпа роста удельной стоимости ЗУ за период с сентября 2004 года по сентябрь 2005 года составило по ценам предложений – 2,01%, а по ценам спроса – 1,46%.

В настоящем отчете среднемесячное значение темпа роста удельной стоимости земельных участков (2,01%) за год по ценам предложений использовано в сравнительном подходе с целью внесения поправок на различие во времени продажи объектов аналогов.

Способ внесения корректировки на масштаб


Чтобы предприятию успешно функционировать и выходить на новые уровни развития ему необходимо иметь доступ к кредитным ресурсам, причем на приемлемых для себя условиях.

Благодаря огромной территории Российской Федерации постоянно развиваются сети автодорог, возрастают транспортные потоки. За счет прироста транзитного транспортного потока, парка грузового, пассажирского и частного автотранспорта каждый год в Москве и Подмосковье на 10-15% возрастает потребление нефтепродуктов, что ведет к постоянному увеличению числа автозаправочных станций.

Среди всего многообразия современной техники воздушные суда, пожалуй, являются самым дорогостоящим видом имущества.

Тема: А нужен ли залоговик в банке?


Задача кредитчика — оценить финансовое положение заемщика (в случае, если он входит в группу, финансовое положение группы), оценить проект, по которому предполагается выдача кредита, спрогнозировать источник погашения кредита, подготовить резюме и защитить его на Кредитном Комитете. Естественно, что я немного упрощаю, все-таки не кредитную инструкцию пишу. Далее кредитный инспектор сопровождает кредит — предоставление траншей, погашение, д/с, изменение условий, вообщем работы по горло, особенно если клиент-заноза.

Залоговик занимается вопросами обеспечения кредита и мониторингом залога.